Onderhoud van een verhuurwoning lijkt simpel, tot er een lekkage is, een cv-ketel uitvalt of een inspecteur voor de deur staat. Wie moet het dan regelen, en wie betaalt? Bij het onderhoud van een verhuurwoning maakt de wet onderscheid tussen groot onderhoud, dagelijks onderhoud en kleine herstellingen. Daarnaast komt er een nieuwe eis aan: huurwoningen met energielabel E, F of G moeten volgens het kabinetsvoornemen uiterlijk 1 januari 2029 minimaal label D halen. In deze gids lees je hoe de taken zijn verdeeld, hoe je het onderhoud in vijf stappen plant en waar je op let als je woningen aan bewoners of bedrijven verhuurt.
Onderhoud verhuurwoning: wie is waarvoor verantwoordelijk?
De basisregel staat op de pagina van de Rijksoverheid over kosten voor huurder en verhuurder: groot onderhoud is voor rekening van de verhuurder, dagelijks onderhoud voor de huurder. Wat precies als kleine herstelling geldt, staat in het Besluit kleine herstellingen.
Voor de verhuurder
- Groot onderhoud, zoals buitenschilderwerk en een nieuwe cv-ketel.
- Reparatie en vernieuwing van onderdelen als de cv-installatie en tochtwering.
- Het verhelpen van gebreken, tenzij dat onmogelijk is of kosten vraagt die redelijkerwijs niet van de verhuurder kunnen worden verlangd (artikel 7:206 BW).
Voor de huurder
- Dagelijks onderhoud, zoals een nieuwe wc-bril of een nieuw leertje in de kraan.
- Kleine herstellingen, zoals het witten en schilderen van binnenmuren en het vernieuwen van kraanonderdelen en sloten.
- Het ontluchten en onderhouden van de cv-installatie, voor zover het Besluit kleine herstellingen dat bij de huurder legt.
- Schade die de huurder zelf heeft veroorzaakt en waarvoor hij aansprakelijk is.
Wat als een gebrek blijft liggen?
Een huurder meldt een gebrek bij de verhuurder en vraagt om reparatie binnen een redelijke termijn. Gebeurt dat niet, dan kan de huurder het gebrek zelf laten verhelpen en de redelijke kosten op de verhuurder verhalen. Bij ernstige gebreken kan de Huurcommissie de huur verlagen; bij een vrijesectorwoning loopt dat via de kantonrechter. Goed bijhouden wie wat heeft gemeld en wanneer het is opgelost, voorkomt dus discussie achteraf.
Onderhoud plannen in 5 stappen
Wie alleen reageert op storingen, heeft weinig grip op planning en kosten. Met deze vijf stappen maak je van onderhoud een vast proces.
Stap 1: leg de uitgangssituatie vast
Loop de woning na en noteer per onderdeel de staat en, als je die weet, de leeftijd: dak, gevel, kozijnen, cv-ketel, ventilatie, keuken, badkamer en rookmelders. Maak foto’s en leg ze bij de huurovereenkomst of het opleverrapport.
Stap 2: verdeel de taken in de overeenkomst
Maak duidelijk wie wat doet en bij wie een storing wordt gemeld. Verhuur je aan een bedrijf, leg dan ook vast wie het contact met de bewoners heeft en hoe snel meldingen worden opgepakt. Controleer de bepalingen op de verdeling uit de wet, want van het recht van een huurder om een gebrek zelf te laten verhelpen mag niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.
Stap 3: maak een meerjarenplanning
Zet groot onderhoud op een tijdlijn en reserveer er budget voor. Combineer werkzaamheden waar dat kan: wie toch kozijnen vervangt, kan meteen kijken naar isolatie en ventilatie.
Stap 4: plan vaste controles
Regelmatige controles brengen problemen vroeg aan het licht, zoals vocht, slechte ventilatie of een defecte rookmelder. Rookmelders zijn sinds 1 juli 2022 verplicht op elke woonverdieping. Verhuur je aan internationale medewerkers met een SNF-keurmerk? Dan weegt de staat van de woning ook mee bij de inspectie; lees daarvoor onze checklist voor de SNF-inspectie.
Stap 5: registreer alles op één plek
Bewaar meldingen, offertes, facturen, keuringen en foto’s per woning. Dat helpt bij een geschil met de huurder en bij een inspectie, en het geeft je een goed beeld van de echte kosten van je vastgoed.
Veelgemaakte fouten
- Geen vast meldpunt. Meldingen raken kwijt en kleine gebreken worden grote.
- Alleen de woning bekijken, niet de regels. Bij meerdere bewoners spelen ook regels voor brandveiligheid en gemeentelijke eisen een rol.
- Onderhoud en verduurzaming los plannen. Daardoor kan dezelfde gevel of hetzelfde kozijn twee keer aan de beurt komen.
- Niets vastleggen. Zonder foto’s en rapporten is lastig aan te tonen wat de staat was en wie iets moest doen.
Label D vóór 2029: neem het mee in je planning
Op 10 juli 2026 stuurde minister Boekholt-O’Sullivan het ontwerpbesluit over huurwoningen met label E, F of G naar beide Kamers. Eigenaren moeten deze woningen uiterlijk 1 januari 2029 hebben verduurzaamd naar minimaal label D. Het kabinet streeft ernaar de wijziging eind 2026 op te nemen in het Besluit bouwwerken leefomgeving. Na de Kamers volgt nog advies van de Raad van State, dus de definitieve tekst kan afwijken.
Voor je onderhoudsplanning betekent dit vooral: wacht niet tot 2028. Controleer het label van elke woning en kijk welk onderhoud toch al gepland staat. Vervang je de komende jaren kozijnen of ventilatie, dan kun je dat combineren met isolatie.
Subsidie voor verhuurders
Via de Subsidieregeling Verduurzaming en Onderhoud Huurwoningen (SVOH) van RVO kunnen private en zakelijke verhuurders en institutionele beleggers subsidie aanvragen; woningcorporaties niet. Het maximum is € 15.000 per woning bij een combinatie met warmtepomp en/of zonneboiler en € 10.000 per woning zonder. Vervanging van buitenkozijnen en ventilatieboxen telt als onderhoudsmaatregel, maar alleen samen met minimaal één verduurzamingsmaatregel. Volgens RVO loopt de aanvraagperiode tot en met 31 december 2029. Controleer de actuele voorwaarden bij RVO voordat je met de werkzaamheden begint.
Veelgestelde vragen over onderhoud van een verhuurwoning
Wie betaalt een nieuwe cv-ketel in een huurwoning?
Een nieuwe cv-ketel valt onder groot onderhoud en is voor rekening van de verhuurder. De huurder doet wel het kleine onderhoud, zoals het ontluchten van de installatie.
Mag een huurder een gebrek zelf laten repareren?
Ja, als de verhuurder niet binnen een redelijke termijn reageert op het herstelverzoek en dus in verzuim is. De redelijke kosten kan de huurder dan op de verhuurder verhalen, ook door ze van de huur af te trekken. Dit geldt voor gebreken die voor rekening van de verhuurder komen.
Moet mijn huurwoning in 2029 echt minimaal label D hebben?
Dat is de bedoeling van het ontwerpbesluit dat in juli 2026 naar de Kamers ging, maar de regeling is nog niet definitief opgenomen in het Besluit bouwwerken leefomgeving. Neem het wel alvast mee in je planning, zodat je niet in de laatste maanden hoeft te schakelen.
Onderhoud uitbesteden: wat doet Huisvestingspartner?
Heb je meerdere woningen of weinig tijd, dan kun je het beheer ook uitbesteden. Huisvestingspartner biedt vastgoedeigenaren en beleggers een complete oplossing met huurgarantie en volledig beheer. We zorgen voor inrichting en onderhoud, voeren maandelijks inspecties uit en werken met een eigen technische dienst en een netwerk van partners. Je hebt één aanspreekpunt en betaalt geen extra kosten voor beheer, makelaardij of administratie. Meer antwoorden vind je op onze pagina met veelgestelde vragen.
Wil je weten wat volledig beheer met huurgarantie voor jouw woning betekent? Neem contact op voor een gratis en vrijblijvend huurvoorstel. Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch advies; laat je bij een concrete kwestie adviseren door een specialist.
